10月23日，全国人民代表大会常务委员会，发布了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，意味着房地产税从政策研究探讨阶段进入了可以落地的阶段。房地产税的试点，主要有两个作用，一是扩大税源，二是作为一种调控手段，有助于房地产长效机制建立。房地产税涉及面颇广，影响深远，本文不意在讨论其意义和内容，主要是从供需角度出发，探讨其对水泥行业，尤其是未来水泥需求的影响。

近期，万科董事会主席郁亮在上海的业务交流会上，谈及了行业将回归常态。何为常态？郁亮认为，行业过去几十年的发展并非常态。自2017年十九大报告明确了“房住不炒”后，房地产行业就回归到了常态发展，这是必然的。政策总结下来基本上就是要缩表。从宏观层面来说，国家的金融部门要缩表，减少金融资源在这个行业里的占比投入，所以占比投入数字从去年下半年就开始下降了。从开发商角度来说，缩表更直接表现为要降债务。10月22日恒大召开的“复工复产保交楼”会议上，表示不会贱卖土地，同时提出三大新的自救策略，一是全力以赴复工复产保交楼；二是全面实施现楼销售、降低开发建设规模；三是10年内实现由房地产业，向新能源汽车产业的转型。

笔者认为，未来的房地产行业会呈现三大发展趋势：

1、地方政府降低对土地财政的依赖，从增量转为存量管理。土地财政，是推动房地产行业过去的二十多年高速发展的动因之一，与之对应的是多年高速增长的房地产开发投资和新开工面积。卖地多为一次性收入，是开放新房的增量，而未来房地产税针对的是数量庞大的二手房市场。从增量税到存量税，各地方政府将会有效降低对土地财政的依赖。

2、房地产行业脱金融化，高周转时代一去不复返。期房销售模式或转向现房销售，行业发展不再依赖金融杠杆，带来行业的增速会下降，房产开发速度放缓。高杠杆模式不再可持续，如恒大所言，未来可能期房比重会有所下降。高周转和期房模式密不可分，即拿地、开工、销售，快速回笼资金后再投资新项目，开发到一定程度而不需全部完工，开发商就可拿到预售许可证，进行销售。现房开发的模式相比期房周转率要低很多，也有利于提高施工安全、房屋质量等。

3、地产企业多元化发展，支撑地产开发业务。随着我国城镇化率接近70%，截至2020年我国人均商品房面积约27平米，考虑农村住房实际人均居住面积或超过30平米，已经有了大幅提升。未来新房开发空间已经不大，地产企业在传统住宅项目之外，需要找到新的增长方向。恒大进军新能源汽车，万科发展商业地产、养老物业、长租公寓、乃至物流、养猪等业务，未来的地产企业想要生存下去，必须开展多元化竞争，用现金流更好的新业务反哺资金消耗量巨大的地产开发业务。

地产占比三成不到 水泥需求基本盘仍稳

庞大的房地产业背后，牵动着一系列的关联产业，水泥、钢铁、有色、机械等主要应用在建筑施工的环节。根据水泥大数据研究院测算，基础设施建设、房屋建筑以及民用市场是水泥的三大最终流向，其中房屋建筑占水泥用量的30%～35%，年消耗水泥8.5亿吨左右。

房屋建筑包括不仅包括住宅房屋，商业及服务用房屋等地产公司开发的项目，还有办公用房屋、科研、教育和医疗用房屋，文化、体育和娱乐用房屋，厂房及建筑物，仓库及其他房屋建筑物。从房屋建筑各领域竣工面积比例看，2020年住宅房屋占到了67.33%， 商业及服务用房屋6.68%。简单测算，由地产公司开发的房屋建筑项目所消耗的水泥约占了全部的28%，约三成不到。这个比重虽不算低，但是并未动摇水泥需求的根基。在地产开发水泥需求下降10~20%的假设下，整体的水泥需求约下降2.8~5.6%。另外，随着房地产行业和地产公司的转型，商业住宅、长租公寓比重或将上升，国家政策也在积极支持保障性住房、老旧小区改造，提升居住质量，降低居住成本，能够对冲掉部分住宅地产开发部分下降的需求。

图1:水泥下游需求结构

数据来源：水泥大数据研究院

综上，我们认为房地产税的推出及未来地产行业的发现新趋势对下游的水泥需求却有不利，主要体现在一、行业增长空间有限，甚至会转而下降，今年已经可以看到新开工面积出现负增长；二、行业发展速度会下降，减缓水泥需求的释放。但从地产水泥需求传导到总需求来看，下滑幅度并不大，影响可控。

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