中国央行年内第二次全面降准，对房地产市场意味着什么？

25日，中国人民银行称，决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次降准共计释放长期资金约5000亿元(人民币，下同)。

房地产市场将是此次宽松货币政策的重点受益领域之一。中国民生银行首席经济学家温彬指出，从23日国务院常务会议部署和两部门推出的支持房地产市场平稳健康发展的16条金融举措(下称“金融16条”)来看，受疫情严重影响行业和中小微企业、基建、制造业、房地产、设备更新等将是重要信贷支持领域。

去年下半年以来，中国房地产行业持续处于低迷状态，市场预期走弱。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，近日，“金融16条”支持政策已出台，此番降准将为加大住房市场信贷投放支持提供弹药，有助于改善市场预期，加快楼市筑底。

近期，中国多个监管部门接连释放利好信号，为房企、购房者提供更多资金支持。个人住房贷款利率和首付比例连续下调，2000亿元“保交楼”专项借款出台，“第二支箭”(民企债券融资支持工具)延期扩容，监管层还明确支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。

这些政策正在加速落地。据华泰证券统计，23日-24日，多家代表性规模房企收到来自商业银行的意向性授信额度，合计规模超1.27万亿元。“第二支箭”融资计划也频频落地，11月10日以来，储架式注册发行额度已达930亿元，新增增信发债额度47亿元。

在此背景下，此番降准如何作用于楼市？中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静解释称，通过降准，可以增加金融机构长期稳定资金来源，增强金融机构资金配置能力，同时，也将降低金融机构资金成本。通过金融机构传导可促进降低实体经济综合融资成本。此番降准释放更多资金流动性亦将有利于房地产相关资金的落地。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱也指出，此次的降准是迫切且必要的，对房地产领域有着重要作用。降准可以释放出更多流动性资金，这也为银行支持民营房企合理融资奠定基础。另一方面，在房地产市场基本面修复不及预期的背景下，预计此番降准对房地产市场的资金支持较大，有助于房地产开发投资、到位资金等行业基本面的恢复。

除了为楼市注入信心、释放更多流动性外，刘丽杰表示，此次降准后，作为房贷利率“锚”的5年期以上LPR(贷款市场报价利率)回调的可能性增大，即房贷利率下限有望再迎普降。当前绝大部分城市首套、二套房贷利率都在政策下限的水平上。据贝壳研究院统计，截至11月18日，已有18城首套房贷主流利率降至“3字头”(低于4%)。

刘丽杰指出，“金融16条”明确提到“地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限”，降准结合“扩大中长期贷款投放”的政策指引，地方政府有进一步的政策空间如降低购房首付、放宽首套房认定标准等，这都有助于刚需和改善性住房需求的释放。

展望后市，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近期，地产资金面积极信号很多。预计今年年内，不管是保交楼，还是房企合理融资、居民按揭贷款，银行贷款情绪都会明显好转，从而在供需两端稳定地产基本面，促进地产筑底止跌。

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