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水泥网评论：房地产去库存 从土地供应角度看对水泥需求的影响
2024-06-28
来源：水泥大数据研究院 林加义
核心提示：去库存成为现阶段房地产行业的重要任务，土地供应规模预计进一步收缩，对国内水泥需求形成压力……
2024年4月30日，中共中央政治局会议召开，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”，去库存成为现阶段房地产行业的重要任务。同日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求根据商品住宅去化周期，合理控制新增商品住宅用地供应，通过调控土地供应来实现房地产去库存目标。因此，本文将从土地供应的角度来分析房地产行业去库存对水泥需求的影响。
一、全国土地供应收缩，水泥需求承压
2021年以来，由于房地产行业进入下行周期，国内土地市场持续大幅萎缩，供求规模仅有过去十年平均水平的一半左右。2024年1-5月份，全国住宅用地供应规模为9667万平方米，同比减少约25.9%，降幅仍然较为明显。
具体来看，1-2月国内土地供应规模同比略有增长；3-4月各地推地力度减弱，土地供应规模不及去年同期水平，降幅约在3-4成之间；5月份，尽管在季节性因素影响下，土地供应规模环比略有增加，但受政策限制，同比降幅进一步扩大至4成以上。
图1：全国住宅用地供应规模及变化情况（万平方米、%）
数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）
土地供应缩量既是过去房地产行业景气度下行的结果，也是制约未来房地产施工规模的核心因素。现阶段，房企拿地普遍较为谨慎，地方政府化债任务又限制了城投托底拿地的行为，加之中央重提去库存，国内土地供应受到多重约束，住宅用地供应规模将进一步收缩。因此，短期内地产端水泥需求总量仍然不存在出现实质性改善的现实基础。
另外，根据财政部数据，2024年1-5月全国政府性基金预算收入为16638亿元，同比下降10.8%。其中，国有土地使用权出让收入为12810亿元，同比下降14.0%。在土地供应规模收缩的背景下，地方政府财政收入随之减少，财政收支压力将对基建项目开工产生负面影响，从而拖累基建端水泥需求。
二、超八成省市土地供需走弱，冀豫两省降幅较为明显
分省份来看，江苏、山东、河南以及河北是土地供应大省，2023年住宅用地供应量均在4000万平方米以上，占全国宅地供应总量的比例分别为11.1%、9.4%、7.0%和6.9%；其次是四川、湖北、浙江、安徽、贵州、湖南以及江西等省份，住宅用地供应规模普遍在2000-4000万平方米之间，占比约为4.8%-6.0%左右；国内其余省市住宅用地供应量均在2000王平方米以下。
根据上述数据，在房地产去库存背景下，政府控制土地供应规模可能将会对江苏、山东、河南以及河北等省份水泥需求产生相对较大的影响。
图2：2023年国内各省市住宅用地供应量占比（%）
数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）
2024年1-5月，全国30个省市当中，住宅用地供应量同比减少的有26个，住宅用地成交量同比减少的有25个，占比均超过8成。由此可见，2024年国内土地市场仍然延续供需双弱的趋势。
在土地供应方面，山东、河北、江苏以及河南继续占据住宅用地供应量的前四位，但供应量同比均有所减少。其中，河南和河北住宅用地供应减量相对明显，同比降幅分别达到17.7%和40.1%。
从土地成交率来看，全国住宅用地出让平均成交率（住宅用地成交量/住宅用地供应量）为73.2%。在土地成交量高于全国平均均线的省市当中，成交率低于平均水平的有河北、四川、安徽以及河南省，住宅用地成交率分别为71.2%、70.1%、67.4%和61.7%。住宅用地成交率偏低说明当地土地供应过剩，政府存在主动缩减供应量的可能性。
表1：2024年1-5月各省市住宅用地供应及成交情况（单位：万平方米，%）
数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）
从商品住宅去化周期来看，珠海和东莞市场商品住宅去化周期超过36个月，应暂停新增商品住宅用地出让，土地供将应受到限制；常州、北京以及长春等23个城市商品住宅去化周期在18个月至36个月之间，需要按照“盘活多少、供应多少”的原则确定土地出让面积上限；成都、上海、西安、合肥以及杭州等城市去化周期在18个月以下，土地供应可由当地政府自主灵活调控。
由此可见，目前区域中心城市商品住宅去化情况普遍好于周边城市，长三角、成渝以及关中平原城市群的商品住宅去化情况整体好于京津冀、珠三角以及东北等区域。因此，京津冀、珠三角以及东北地区受到政策约束的可能性较大，土地供应预计将出现更为明显的缩量，拖累当地水泥需求。
图3：2024年5月全国30个大中城市商品住宅去化周期（月）
数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）
三、总结
自房地产周期下行以来，国内土地市场持续萎缩，成为水泥需求走弱的主要拖累因素。2024年5月份开始，政府重提房地产去库存，将会从供应角度进一步推动土地市场规模收缩。现阶段，国内各省市房地产和土地市场存在较为明显的分化现象。河北、河南等省份本身存在土地供应过剩的压力，加之所在区域的中心城市商品住宅去化周期相对偏长，受政策影响较为明显，土地市场收缩幅度将大于国内其他区域。因此，房地产去库存政策预计将对上述区域水泥需求形成一定的压力。
